서론
글쓰기에 앞서서, 별로 권하고 싶진 않습니다.
좀 고행길이고, 저는 판교테크노밸리 기업은행에서 진행했는데 그 은행에서 2번째로 성공한 사람이랍디다.
우선, 집주인들이 왜 전세자금대출을 꺼려하는지 알 필요가 있습니다.
집주인들은 전세금을 받아서 대부분 다른곳에 투자합니다. 그리고 새로운 세입자가 오면 새 세입자에게 전세금을 받고, 투자했던곳에 입금 후 전세금을 빼서 이사가는 세입자에게 돌려주는 식이죠. 이 구간은 보통 유연하게 처리 됩니다. 뭐 하루 이따가 돈 줘라, 하루 이따가 돈 주겠다. 뭐 이런식으로 투자한 전세금의 로스가 생기지 않도록 처리한다는거죠
그런데 전세자금대출로 전세금을 내면 그렇지 않습니다.
딱 하루만 지나도 은행은 집주인에게 이자를 부과합니다. 빨리 돈 갚으라고요. 돈을 유연하게 운용할 수 없고 칼같이 은행에 입금해야합니다. 집주인들로서는 귀찮은 일이죠. 그래서 전세자금대출을 안해준다는 주인들은 이게 귀찮아서 안해준다고 합니다. 근데 여기까진 그냥 기본만 지키면 되는거라, 왠만하면 해줍니다.
중소기업청년전세자금대출도 80%는 비슷합니다. 거의 필요한 서류가 없고 빨리빨리 진행되는 편입니다.
하지만 그게 궁금하진 않잖아요? 100% 대출은 왜 권하지 않느냐?
집주인의 의지와 상관없이 대출이 나오지 않기 때문입니다.
집주인들은 전세금 및 건물을 담보로해 대출을 받아 또 다른 투자를 합니다. 대부분의 건물은 융자가 걸려있습니다.
100%대출의 경우에선 진짜 작은 융자도 허락하질 않습니다. 그냥, 융자가 있다면 안된다고 보면 됩니다.
그리고 보증보험에 가입되고 이로 인해 내용증명이 발송됩니다. 사실 이건 발송된다고만 알려주면 되는 사항이고 집주인이 해야할 필요는 없습니다.
그럼, 시작해볼까요.
주제파악
너무 센 워딩인가 싶은데 3500 이상 연봉받는 사람은 이거 신청못합니다. 그리고 입사 1년이상안되면 포기하세요.
또, 회사가 너무 약해도 문제가 됩니다. 여기서 확인해보세요. http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020604.jsp
그리고, 은행에서 자기가 얼마까지 대출되는지도 파악해야합니다. 1억짜리 집구했는데 대출 1억 못준다고 하면 안되잖아요? 대강 연봉의 3배 정도까지 나온다고 보면 될 것 같습니다.
집구하기
가장 먼저 해야할 일은 집을 구하는것입니다. 너무 당연한 소리지만 위에 얘기한대로 융자가 없는 건물이어야 합니다.
다가구주택 및 아파트, 오피스텔의 경우에는 한명한명이 세대주이기때문에 별로 신경쓸 필욘없습니다. 그러나 단독주택같은 건물은 융자체크를 반드시 해야합니다.
100%를 받을시 최대 금액은 1억원입니다. 1억 이상의 집은 반전세 돌리면 해결됩니다. 그러니까 조건이 까다로운셈입니다. 간단히 정리해봅시다
- 좋은집을 구한다.
- 전세금을 확인한다.
- 집 크기를 확인한다. (85m^2 이상의 크기는 입주 불가)
- 융자가 없는 집인지 확인한다
여기서 융자가 없는 건물을 셀프로 확인하는 방법은, 건물 등기를 떼보면 됩니다. 융자가 있을떄는 '을구' 란에 기재되어 나옵니다. 뭐라도 하나 나오면 그 집은 그냥 포기하세요. 이사인만큼 이 과정이 가장 어렵고 치열합니다. 대부분 한개씩 하자가 있습니다. 심지어는 저는 계약날 전에 주인이 마음바꿔서 물러진적도 있습니다. 진-짜 힘듭니다. 된다고 하는 중개사들 찾기도 어렵고, 집주인도 찾기 어렵습니다. 100%는 정말 어렵습니다.
그리고 입주날짜가 중요합니다. 대출 서류 검토 및 심사는 최대 3주정도가 소요됩니다. 역시 만족되지 않으면 안되겠죠.
집을 찾았다면 은행에가서 대출할건데 어쩌면 되냐고 물어보면 이것저것 따져주고, 양식 두개를 줍니다. 그건 아래단에서 작성합니다.
계약하기
집을 구하셨다면 대단한겁니다.
계약전에 등기등본을 들고 은행에 가면 대출이 나오겠네요 안나오겠네요 이런 소릴 해줍니다. '을구'에 뭐가 없으면 대부분 가능하지만, 은행에서는 국토부 시세 등을 따져보기 때문에 그냥 등기등본들고 은행가서 여기 진행해도 되냐고 물어보는게 가장 속편합니다.
집 주인과 계약을 하실 차례입니다. 계약은 일반적인 계약과는 다를게 없습니다만, '확인서'를 작성해야합니다.
그 건물에 누가 살고 있고, 전세금은 얼마, 월세는 얼마를 내며 살고 있는지 작성되어야 합니다. 이건 나중에 세입자 증명서를 제출해야할때 이름이 안맞으면 다시 써야할수도 있으니까 임대인에게 제대로 물어봐야합니다. (보통 역정냄)
중개사에서도 건물 시세 조사서를 작성해줘야합니다. 이건 대출할거다 하면 은행에서 양식을 주면서 써오라고 합니다. (계약전에 은행에 꼭 들릅시다)
이래저래 계약을 하되 반드시 다음 특약을 챙겨야합니다. 대출이 안나올수도 있기 때문입니다.
'은행대출이 불가능할시, 계약을 무효로 하고 전액 반환한다.' 와 같은 뉘앙스면 됩니다. 이거 못써주겠다고 하면 그냥 조용히 자리에서 일어나시면 됩니다. 보증금을 지불하고, 영수증을 꼭 챙깁시다.
계약을 완료했으면 확정일자를 신청합니다. 확정일자를 작성하지 않으면 애초에 신청을 못하고, 나중에 세입자 증명서를 뗄수가 없으니까 바로 합시다.
신청이 끝났다면 이제 문서와의 전쟁입니다.
대출 신청
드디어 대출신청란까지 왔습니다.대출엔 다음과 같은 서류들이 필요했던것 같은데 누락이 된게 있을수도 있습니다.
- 재직 증명서 (회사에 요청)
- 근로소득원천징수영수증 (회사에 요청)
- 건강보험자격득실확인서
- 사업자등록증 (사본, 회사에 요청)
- 고용보험 피보험자격 이력 내역서
- 회사 주업종코드 확인 자료 (회사에 요청)
- 주민등록 등본, 초본, 가족관계증명서
- 집 등기 등본
- 분양계약서, 임대차 계약서 (사본X)
- 확정일자가 작성된 계약서 (이건 돌려받습니다)
- 확인서 (세들어 사는 사람의 전세금액 및 월세금액, 집주인)
- 세입자 확인서 (확정일자가 있지 않으면 발급안됨. 주민복지센터에서. 반드시 본인게 아니라 건물전체의 내역 필요.)
- 공인중개사 등록증
- 건물 주변 시세 조사서 (중개사에서 작성)
아 많다 증말 진짜
위에건 예외없이 다 필요하니 그냥 미리 준비들 합시다. 근데 너무 오래되면 못쓴다고 돌려보내니까 너무 빨리 뽑아두진 말고...
잔금일자를 확인후에 은행에 가면 무지막지한 대출 신청서에 계속 사인하고 날짜 적으라고 합니다. 시키는대로 하면 됩니다..
뭐 보증금은 어떻고 잔금은 어디로 들어가고 이런거는 굳이 알아가야할 필요가 없습니다. 그냥 은행에서 시키는대로 하면 다 됩니다.
기다림
기다리는 동안 은행에서 가끔 연락이 옵니다. 이 문서가 잘못됐는데, 특약에 사인해주셔야하는데 하면서 챙겨줍니다.
오랄떄 왠만하면 빨리빨리 다녀야합니다. 일정이 늦춰질 수 있거든요. 신청 후 임대인에게 내용증명 등기가 날아가는데 이것도 꼭 수령해야합니다.
제발 수령해달라고 합시다. 그러면 은행에서 그거 받았냐고 임대인에게 전화가 따로가고, 받았다하고 뭐 동의같은거 해주면 진짜 기다리기만 하면 됩니다. 골때리는게 별도의 승인 문자 이런게 없습니다. 어떻게 진행되는지도 모르겠고 그냥 기다려야되는데 저는 하도 답답해서 은행가서 어찌되고 있냐고 물어본적도 있어요..
이사
잔금일자가 되면 이사를 가면 됩니다. 아~ 이사 왔다~
끝이 아닙니다. 전화가 옵니다. 실사단이 파견됩니다. 약 5분정도 걸리는 시간인데 집 문사진이랑, 실제로 세입자가 떠나고 내가 들어간 집인지 등을 보고 갑니다. 근데 짤없이 평일만 된다고 합니다. 하......
전입신고도 해야합니다. 이사후 3일이내에 전입안하면 황입니다. 전입신고를 했다면 주소 변동이력이 작성된 등본을 뽑아다 은행에 제출하면, 모든 과정이 끝이 납니다.
결론
문서는 사실 얼마든 쓸수있습니다. 좀 귀찮으니까요.
그런데 100%로 되는 집을 구하는게 너무 힘듭니다. 중개사들 시선도 곱지도 않고요. 차타고 가다가 한두개만 보여주고 우린 그런거 없다하고 내려준 중개사도 있습니다 ㅋㅋ
마음을 넉넉하게 가지시고, 천천히 알아보심을 권합니다. 그럼!